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Titularización como instrumento de financiamiento de bajo costo para la construcción. El caso de un proyecto de construcción de viviendas en la provincia del Guayas

Abstract:

El déficit habitacional del país calculado en 1´200.000 viviendas requiere financiamiento que no es suficientemente atendido por el sistema financiero tradicional, por lo que se plantea como alternativa la titularización que consiste emitir valores con cargo a un patrimonio autónomo proporcionado por el originador y constituido bajo la figura del Fideicomiso Mercantil, valores que son adquiridos por los inversionistas a través de la Bolsa de Valores. La titularización se aplica a un caso práctico para la construcción de 63 viviendas cuyo costo es de US$2´756.063,38 y a un precio de venta de US$ 62.000,00 cada una da un total de ingresos de US$3´906.000,00 de los cuales se titulariza US$1´950.000,00 en base a los ingresos futuros generados por la cartera hipotecaria de la venta a crédito de dichas viviendas. Desarrollado el proceso de titularización se demuestra que los flujos proyectados de los cobros netos de la cartera hipotecaria más los ingresos de la titularización son suficientes para honrar los pagos a los inversionistas de la misma y generar excedentes de fondos que cubren perfectamente las necesidades financieras del proyecto. Como criterios de evaluación se aplica el VAN y el TIR que, con una tasa de descuento seleccionada del 12% anual, se determina que el proyecto es económicamente aceptable financiado con la titularización.